Realna wartość nieruchomości

Teraz, gdy co rozsądniejsi już wytrzeźwieli po imprezie mieszkaniowej, można się zastanowić ile tak naprawdę nieruchomości są w Polsce warte. Jestem przekonany, że wkrótce już wszyscy dojdą do wniosku, że z tym „nieruchomości zawsze drożeją” jest coś nie tak i zaczną je traktować normalnie- tj. jak każde inne dobro konieczne do życia lub towar inwestycyjny (a nie spekulacyjny). Więc przechodzimy do inwestycji. Nieruchomości jako inwestycja, to nie jest prosta sprawa. Kupuje się je po to, aby wynająć i osiągnąć na tym jakiś zysk. Oczywiście bycie właścicielem wynajmowanej nieruchomości łączy się też z całkiem sporymi obowiązkami i ryzykiem niepłacącego/trudnego do usunięcia najemcy lub dewastacji nieruchomości.
Więc- przeciętny dużym mieście w Polsce (OK- znam sprawy z lokalnego podwórka – ale raczej nie ma znaczenia skąd, bo wszędzie pewnie sytuacja jest podobna) minimalny, rynkowy czynsz najmu 2- pokojowego mieszkania spadł z 1200 zł do 700 zł. Rozumiem to przez najniższe ceny, jakie można znaleźć w ogłoszeniach. Jest to o tyle istotne, że właśnie te ceny są cenami dla transakcji poza oficjalnym rynkiem- czyli wśród rodziny, znajomych, etc. i jednocześnie najniższą ceną w rynkowym obrocie- czyli można założyć, że właściwą, jeśli chce się cały czas liczyć na najemców. Na tej podstawie możemy spojrzeć na realny horyzont inwestycyjny- nawet w miarę bezpieczna inwestycja wypada, aby miała szansę się zwrócić w ciągu 5-10 lat. W skrajnych wypadkach- ucieczki od ryzykownego pieniądza w bezpieczne aktywa- wydłużmy to trochę- może nawet do 12-14 lat, ale inwestycja z 14- letnią stopą zwrotu to już jest połączenie skrajnej desperacji z jednej strony i chyba chorobliwego optymizmu co do bezpieczeństwa tej inwestycji z drugiej.
To mamy podstawowe dane. Możemy zacząć liczyć. Dla pewnego uproszczenia przyjmijmy, że zysk z wynajmu mamy przez średnio 10 miesięcy w roku (pozostały czas niech wystarczy na szukanie najemcy, wyrzucanie niepłacących i sfinansowanie remontów- dość optymistyczne założenie).
W ten sposób dochód wynosi 7 tys zł rocznie. Przy 10- letniej stopie zwrotu mamy kwotę 70 tys. zł za 2- pokojowe mieszkanie w wielkim mieście w Polsce, w przeciętnej dzielnicy. I to właśnie jest wysoka cena. Konkretnie- to jest to absolutna górna granica rozsądku. Z drugiej strony- tanio- to będzie dopiero poniżej 35 tys. za takie mieszkanie. Powyższe rozważania oczywiście mają sens dopóki zakłada się stałość obecnego rynku- czyli relatywną stałość siły nabywczej najemców i stałość kosztów utrzymania mieszkania. Jestem przekonany, że założenie to jest nieuzasadnionym optymizmem, a w ciągu najbliższych kilku- kilkunastu lat siła nabywcza przeciętnego najemcy (czyli przeciętnej, raczej biednej rodziny- bo kto szuka tych 2- pokojowych mieszkań?) zbliży się do kosztów utrzymania (w szczególności ogrzewania) takiego lokalu. Co po prostu oznacza, że wartość mieszkania jako inwestycji będzie dążyć do zera (może nie przesadzajmy- do flaszki wódki, bo kto odda mieszkanie za darmo?).
Dotychczas pisałem o 2-pokojowych mieszkaniach w wielkim mieście- bo to jest najbardziej płynna część rynku w Polsce. I tak naprawdę większość cen innych nieruchomości jest pochodną cen takich mieszkań- czy to przez absurdalne ceny działek budowlanych (bo zysk na budowie mieszkań był przez ostatnie lata obłędny), czy też ceny większych, lub bardzo dobrze położonych mieszkań- a także ceny nieruchomości kompletnie bezwartościowych (jak zdewastowane mieszkanie w popegeerowskim bloku).
Przy nieruchomościach produkcyjnych- jak ziemi rolniczej, należy oczywiście przeprowadzić te same obliczenia. Wychodzą z nich oczywiście też podobne porównania- choć obecnie opłacalność takiej inwestycji jest ciężko zaburzona przez dopłaty obszarowe- więc co do wartości ziemi rolnej w Polsce- to w ogóle nic nie wiadomo- oprócz oczywiście tego, że dzisiejsze ceny nie mają żadnego związku z rzeczywistością.

52 komentarze:

Anonimowy pisze...

Ja podaje troszkę ostrożniejsze wyliczenia 1m2 i uważany jestem za wariata.Może posłużę się nieadekwatnym przykładem lecz jak zmieniał się świat w okół nas niech świadczy cena obecnego samochodu średniej klasy do ceny paliwa w baku tego samochodu,a następnie spytać się rodziców jak 25lat wcześniej wyglądał ten stosunek cen.

Anonimowy pisze...

Hej - "anonimowy nr 1" - bez "krempacji"... Maczeta to "ludzki pan" - a ja jestem bardzo ciekaw twoich obserwacji ( czuję pokrewną duszę ). Dawaj waść...

Wojciech Majda pisze...

Tak trochę w temacie - zmiany z budżetem już zachodzą. Niewykluczone, że proces obniżki ceny gruntów rolnych zacznie się po 2013 roku, bo przyszłość dopłat do ziemi nie jest przesądzona. Teraz rozważa się obniżenie budżetu na lata 2013-2020 o 250 mld E. W chwili obecnej jeszcze nie sypnęła się Portugalia i Hiszpania, jeśli to się stanie to strefa euro będzie w ciężkim kryzysie. Można tylko spekulować, że jeśli to się stanie pieniążków na eurosolidarność i dopłaty do rolnictwa będzie jeszcze mniej.

http://www.wprost.pl/ar/219649/Londyn-chce-zmniejszyc-budzet-UE-o-250-mld-euro/

Anonimowy pisze...

do W. Majdy
Panie Wojtku - władze "eurokołchozu" mogą przedłużyć naszą niepewność - serwując nam QE europejskie. W końcu - skoro Amerykanie mogą - to dlaczego nie UE...
Ps Od 1989r. mam kaca... Moralnego. Obecnie dochodzi kac związany z "survivalem ekonomicznym"... Rzygać się chce...
I odtrutka :) Gen. - "czerwony pies" Jaruzelski będzie doradzał "Gajowemu"... Już rzygam.

Anonimowy pisze...

Co do kolapsu cen mieszkań zgoda.
Co do ziemi rolnej,to raczej nie.
Będzie ona zbyt cenna w dobie Pik Oil by jej ceny mogły drastycznie i długotrwale spaść.To zresztą jest zgodne z opiniami pojawiającymi się tutaj i na blogach pokrewnych, w tym z projekcjami pewnego dobrze poinformowanego ubeka, na którego autor się ostatnio powoływał...Tak więc nawet w przypadku całkowitej anihilacji dopłat unijnych po 2013 roku jeśli dojdzie do spadku cen ziemi rolnej, to będzie to spadek krótkotrwały, IMO.
tsf

panika2008 pisze...

Skąd wniosek, że siła nabywcza najemców aż tak spadnie? Jak na razie zupełnie nic nie wskazuje na odwrócenie się trendu rosnących płac...

Co do przewartościowania nieruchomości w Polsce - zgoda. Ale bez przesady, 2-3 krotnie ceny nie spadną...

Wojciech Majda pisze...

@Anonimowy od Jaruzela
No niezły cyrk. Choć z drugiej strony gen. Jaruzelski ma duże doświadczenie w byciu wasalem Rosji i szefem marionetkowego państwa. Myślę, że nawet Komorowski może się od niego dużo nauczyć - w tej dziedzinie ;)

@Ceny ceny ziemi rolnej
Rzeczywiście nie uwzględniłem ziemi jako lokaty kapitału na ciężkie czasy. Taka projekcja marzeń wdarła się w moje założenia - stąd ta obniżka ceny... :)

panika2008 pisze...

Poza tym oczekiwać, że inwestycja w nieruchomość zwróci się w 5-10 lat to marzenie ściętej głowy... rentowność 10-20% na jednej z najmniej ryzykownych możliwych inwestycji??

Anonimowy pisze...

Japonia pokazuje idealnie, jak nieruchomości zawsze rosną ;-) Zresztą jak rynki też ;-)

Przez ostanie lata możliwości nabywcze Polaków 1m2 spadły drastycznie. Są jedne z najniższych w Europie.

Anonimowy pisze...

W sterowanej ekonomii nie ma rzeczy niemożliwych,jak 30 lat wcześniej dało się zatrudniać w jednej hucie 100 000 osób tak teraz w tym samym kraju da się utrzymywać 4-krotnie większą biurokrację mimo ze majątek którym zarządza w 90% został sprywatyzowany.Jeżeli zdrowy fizycznie jak i umysłowo facet nie jest w stanie w ciągu 6-8 lat zarobić na dom i utrzymać rodzinę to jego świętym obowiązkiem jest usunąć tych którzy mu w tym przeszkadzają.

panika2008 pisze...

Anonimowy, trzymam za słowo, jak w ciągu 12 mc nie zobaczę jakiejś rewolucji w Twoim wydaniu, no minimum skromnego zamachu bombowego czy IED przy trasie przejazdu oficjeli, to uznaję żeś dupa nie facet i skierowuję Cię na praktyki u Biedronia.

Karol pisze...

Normalna stopa zwrotu z nieruchomości to 5%.

Maczeta Ockhama pisze...

@ Karol
To jest stopa zwrotu w dzisiejszych dziwnych czasach. Jeśli ktokolwiek mi osobiście będzie proponował inwestycję (która oczywiście łączy się z ryzykiem), wymaga jakiejś pracy i zajmowania się i daje 5% rocznego zysku to mnie bardzo rozbawi. To nie jest normalna stopa zwrotu- tylko dzisiejsza stopa zwrotu- a są naprawdę dwie bardzo różne sprawy

Karol pisze...

Inwestuję na 6-7% w nieruchomości i jest to dla mnie stopa ok.

panika2008 pisze...

Maczeta, to przypomnij nam kiedy były takie "normalne" czasy że rentowność na nieruchomościach wynosiła normalnie 10-20% p.a.

Maczeta Ockhama pisze...

@Karol
Jak pisałem- to już jest na granicy jako ucieczka od gotówki i drobny sens ma.
@Panika2008
A tak z 10 lat temu jeszcze

Anonimowy pisze...

mam 3 mieszkania w warszawie pierwsze kupiłem za 100.000 14lat temu zawsze było wynajmowane za -+ 2500~3000 dziś jest warte 900.000 więc nie trzeba być ekonomistą aby policzyć że nawet jak by stało puste to bym zarobił.W usa domy od kupienia są nic nie warte ale motele robią miliardy bo na ulicy ludzie nie będą mieszkać i mieszkają po 6 osób w pokoju ale czynsz płacą !!! i to nie mały a w polsce jak frank pójdzie w górę komornicy zaczna wyrzucać na bruk to wówczas wynajm zacznie przynosic krocie więc dziś na mieszkanie w dobrej lokalizacji masz 5% rocznie na czysto to zawsze pewniej niż u bankstera a jak rynek upadnie to wtedy należy KUPOWAĆ !!!

panika2008 pisze...

@Maczeta, z bezrobociem szybko rosnącym w kierunku poziomu 20%, z gigantycznymi zatorami płatniczymi ocierającymi się o totalne bankructwo wszystkich firm, z opóźnieniami w płatnościach czynszów - to nie są normalne czasy. Normalne - mam na myśli z normalnie, stabilnie funkcjonującą gospodarką. Chociaż fakt że w pewnym sensie była to okazja dla spekulantów z mocnymi nerwami, ale nie traktowałbym tego jako sytuację, która, o ile się znowu pojawi, to się utrzyma, bo dłuższe utrzymywanie się takiego stanu rzeczy prowadzi - jak przecież poniekąd piszesz we wpisie powyżej - do armagedonu finansowego, a to nie wróży dobrze inwestorom w nieruchomości. Z depresji 1999-2001 jakoś wyszliśmy, może trochę fuksem, na fali reflacji światowej, trochę przez to że byliśmy super miejscem na inwestycje dla kapitału zagranicznego (pracowaliśmy ciężko i za psie pieniądze). Myślę że takie coś się już raczej nie powtórzy.

panika2008 pisze...

@Anonimowy, u bankierów dostaniesz do 5,25% wolne od podatku (http://lokat.pl/porownanie-lokat/lokaty-ranking-i-porownanie-lokat-grudzien), na mieszkaniach możesz netto zarobić na dzień dzisiejszy ciut powyżej 5% tylko w nielicznych miastach (http://www.bankier.pl/wiadomosc/Mieszkania-Niska-rentownosc-najmu-2018505.html). W przeciwieństwie do banku, w przypadku inwestycji w mieszkanie musisz się liczyć dodatkowo z ryzykiem trwałej i realnej straty wartości, co obserwujemy od jakichś 2 lat. No nie wiem, czy w takiej sytuacji lokata w banku to taki zły pomysł.

panika2008 pisze...

Plus oczywiście drobny fakt, często pomijany w analizach, że wejście w nieruchomość to od ręki 1-2% straty - koszty pośrednictwa, notarialne, sądowe...

Sokomaniak pisze...

Popieram panika2008. 5.25% to ja mam na lokacie z zerowym ryzykiem (ryzyko to kolaps systemu i wtedy wszystko pójdzie w dół - nieruchomości też). A jak pokombinuję to w SKOKu wyciągnę i z 6% netto. Więc inwestowanie w nieruchomości ze stopą zwrotu 5-7% to nieporozumienie a liczenie, że ceny zawsze rosną i sprzeda się za X lat z zyskiem to loteria i wróżenie z fusów. To co udało się w minione 10 lat nie powtórzy się w następne 10.

Większość ludzi nie inwestuje w nieruchomości tylko spekuluje. Dlaczego? Rzadko kto kupuje je za gotówkę najczęściej posiłkuje się kredytem. Liczy wtedy że za te 25-30 lat studenciaki wynajmując spłacą mieszkanie i zostajemy z nieruchomością dla siebie. Aczkolwiek jest tu sporo zmiennych: zmiana oprocentowania kredytów, zmiana kursu walut (to wpływa na wielkość rat), koszty remontów, napraw, lokatorzy, którzy mogą lokal zdewastować albo nie chcieć się wyprowadzić.

Jak padnie system kredytowy co ceny mogą spaść i 5 krotnie. Rynek zaleją nieruchomości bankrutów a ceny będą dyktować Ci z gotówką - czyli promil społeczeństwa. W USA można było kupić dom za 1$ w Detroit. To pewnie spadek tylko o 99,999%.

Anonimowy pisze...

Rachunki na koncie mogą zostać zamrożone jak w Argentynie - jak masz kawałek ziemi to oczywiście zima Ci mróż ją zamrozi, ale na wiosnę zawsze jakie warzywka posadzisz. Jak masz kawalerkę w miejsćie akademickim to zawsze jakies studenciaki będą chciały ją wynająć, bo iluzja studia=dobra praca umrze jako jedna z ostanich
Fredd00

Anonimowy pisze...

Ludzie zaczęli traktować mieszkania, jako dobra luksusowe (na pokaz). Pierwsze tąpnięcie i ludzie przypomną sobie, że mieszkania służą wyłącznie mieszkaniu, a żeby mieszkać to nie potrzeba pięknych i nowoczesnych blokowisk, wystarczy 10m2 u teściów. Co do mieszkań jako inwestycji i lokat kapitału to są zacznie lepsze sposoby i dobra w które możemy lokować pieniądze.

panika2008 pisze...

Anonimowy #1, mówimy o lokatach ON które możesz w każdej chwili zerwać. Co do alternatywy nieruchomości na wynajem, dobrze że przywołałeś przykład Argentyny, poczytaj sobie u FerFala jakim super pomysłem było zainwestować przed kryzysem w nieruchomości ;)

Anonimowy #2: bingo!

Anonimowy pisze...

Polska gospodarka to głównie sektor usługowy, w tych drogich mieszkaniach kupionych na kredyt mieszkają głównie ludzie z sektora usługowego. Jeżeli będzie hiperinflacja to myślę, że te mieszkania będą chodziły za flaszkę wódki jak napisał to Maczeta, a nawet nie zdziwiłbym się jakby właściciele tych mieszkań sami jeszcze by dopłacali nabywcom. Banki przejmną co bradziej ciekawsze lokalizacje, a ten kto nie sprzeda, to mieszkanie przejmie państwo za niepłacone podatki. W przejętych mieszkaniach zrobi mieszkania komunalne, a za wszystko zapłacą ci co mają gotówkę, i tyle w tym temacie.

Karol pisze...

Oglądaliście bajkę „Kurczak Mały”? Bo jak czytam część wpisów to mam wrażenie, że „niebo spada”.

Jakoś to będzie, Komorowski już wziął korepetycje u Jaruzelskiego i zrobią nam tu PRL’bis.

Anonimowy pisze...

A co z kosztami wytworzenia?

W moim wypadku budowa domu pod miastem (wojewódzkim) to był koszt 550 tyś - z tego działka 40 tyś (2005r. zakup), wykończone wszystko, łącznie z meblemi do kuchni i jej wyposażeniem i jakiś tam podstawowym umeblowaniem reszty.

Budowa w jakości "średniej - przyzwoitej" z dobrych materiałów: kryte dachówką, bez "fałszywego" oszczędzania na wszystkim, ale też bez jakiś extra luksusów. Powierzchnia okolo 160 m2 plus podwojny garaz, ogrodzenie i zagospodarowanie dzialki.

I oceniam, ze budujac w latach 2006 - 2007 nie dalo sie taniej wytworzyc nie idac na jakis "kompromis".

Aha... kredytu mam "tylko" 180 tys obecnie.

panika2008 pisze...

@Anonimowy (12:50), "właściciele tych mieszkań sami jeszcze by dopłacali nabywcom.", hahaha, dawno się lepiej nie ubawiłem. I co jeszcze, Bentleye będą siłą rozdawać?

@Anonimowy (15:56), od 2005 ceny ziemi "troszkę" wzrosły, nie? Wydaje mi się, a nawet wiem na pewno, bo też buduję, że ceny materiałów od wtedy też "troszkę" poszły w górę. Co prawda jest taniej, niż w 2006, a szczególnie w słynnym 2007, ale nie znowu tak tanio, żeby przeważyło to nad wzrostem cen gruntów... chyba że ktoś buduje na jakimś wyjątkowym zadupiu albo wyjątkowo małej, taniej działce, gdzie wkład jej ceny w wartość inwestycji jest mały...

Anonimowy pisze...

Tiaa...
Paniko - z ciebie taki "teoretyk-entuzjasta wzrostów al (Wz)rostowki"...
A realia są takie - i zapamiętaj to sobie na zawsze.
W latach 2005-2007 ceny m2 wzrosły o 100-150 procent. Czy o tyle wzrosły pensje ( oczywiście "średnie" ) ? Ależ oczywiście nie. Pensje w owym okresie wzrosły średnio o 10-15 procent.
I mamy rok 2010... Podwyżki cen: gazu, energii, wody, śmieci, podstawowych produktów żywnościowych, nadto od 2011r. podwyżka vat, podwyżka dalsza energii, wody, śmieci, gazu...
I pytanie specjalnie do pana "paniki"... Zdolność kredytowa KOWALSKIEGO ( nie Kulczyka ) wzrośnie ? Czy raczej odwrotnie... Spadnie ? Panie "panika" - do dzieła, czekamy na wizję "II Irlandii... No, może II Szwajcarii... Szwajcario - bój się... ).

Anonimowy pisze...

Paniko - wytwórca Bentleya oferuje swój produkt na rynku globalnym ( podobnie jak Audi, Mercedes czy BMW ).
Na jakim rynku operuje JW "Destruction" czy DD albo inny Polnord ? Na globalnym ?

I klu - skoro tego nie wiesz ( a piszesz blog quasi ekonomiczny ) - przedsiębiorca musi się dostosować do rynku, na którym oferuje swój produkt ( a nie odwrotnie ). A właśnie najlepszym przykładem tego prawidła są ( nawet przy globalizacji ) nieruchomości.
PS Szczególnie, gdy "spekulanciki" zorientował się, że banieczki m2 nie da się dmuchać w nieskończoność ( USA, Hiszpania, Irlandia, Grecja, Japonia um so weiter... ).

Karol pisze...

Przyjmijcie sobie inflacje 10%, a nie tą ściemę na poziomie 2,5%, ceny m2 zjechały powiedzmy o 10% od szczytu. Jeszcze ze dwa lata pozostaną na tym samym poziomie i mamy przecenę na rynku nieruchomości o 50%.

50% w 5 lat zjazdu to mało ?

Żyjemy w epoce wojen walutowych, troszkę inaczej radzę patrzeć na ceny.

panika2008 pisze...

Anonimowy, nie rozumiem czemu się plujesz, ja ani razu nie napisałem, że ceny nieruchomości wzrosną czy że będzie jakikolwiek boom w czymkolwiek w najbliższym czasie. Wręcz przeciwnie, uważam że ceny nieruchomości mogą spaść, natomiast jestem praktycznie pewny, że nie spadną w takim stopniu, jak wielu z was prognozuje, a szczególnie żeby były "rozdawane za darmo". To niesamowicie śmieszne. Przypomnijcie sobie okresy hiperinflacji w Polsce (początek lat 90.) i depresji o odcieniu bardziej deflacyjnym (początek XXI wieku) - i co, kupowaliście za pół darmo mieszkanka? Nie? To dlaczego macie na to nadzieję teraz? Co, gorzej jest? No jakoś nie wydaje mi się. Jasne, macie swoje prognozy, armagedon i w ogóle. Ale nie łudźcie się że ktoś wam da nieruchomości za 1/3 czy 1/10 dzisiejszej ceny w terminach realnych. Takie rzeczy to tylko w Erze ;)

Karol, ceny spadły od szczytu w PL o 10-20% w zależności od miejsca, natomiast inflacja, jak by jej nie mierzyć, nie wyskakuje ponad 5%. Łączny spadek 50% (od SZCZYTU, nie od teraz) w terminach realnych w 5 lat jest oczywiście możliwe, ale to i tak będzie bardzo daleko od rozdawania nieruchomości za półdarmo, to będzie zaledwie przyzwoita okazja, nawet nie okazja powalająca na kolana. Taki drobny szczegół jeszcze, że jak tak się to potoczy, to każdy potencjalny klient będzie musiał raczej szykować kasiorkę w gotówce, albo przynajmniej znaczną jej część w gotówce, bo nie widzi mi się w takim scenariuszu żeby bezrobocie w PL było ciągle na "przyzwoitym" poziomie 10% i żeby zdolność kredyciowa Polaków była zachowana ;)

Karol pisze...

@panika
„natomiast inflacja, jak by jej nie mierzyć, nie wyskakuje ponad 5%.”
Moja ŻONA mówi, że „wszystko mocno drożeje”.
I ja jej wierzę :P
I z tego źródła szacuję inflację na 10% :)

Masz jakieś źródło obliczające inflację na bazie mniej więcej takiego koszyka:
czynsz, prąd, benzyna, pszenica, żywiec itp. produkty bez jakich obyć się nie możesz.

Mieszkam w Białymstoku i czynsz około 6 lat temu był niecałe 300 dziś jest ponad 400 za 75 m2. Owszem spowodowane to jest tym, że wywóz np. śmieci wzrósł chyba z 500% ale co mnie to obchodzi ? Prąd to samo, płaciłem mnie więcej 100 zł a teraz ponad 200 zł.

Benzyna tu:
http://www.lotos.pl/handlowy/ceny_paliw/historia/benzyna_bezolowiowa_95
mi wychodzi 44% w 6 lat.

To co nie zdrożało przez ostatnie 5 lat o blisko 50%?
Lokomotywy ?

panika2008 pisze...

Karol, moja żona mówi że ceny są od roku w miarę stabilne (selektywnie drożeją nieliczne towary), a ja np. wiem, że nieruchomości oraz (szczególnie!) materiały budowlane sporo potaniały.

Słowo przeciwko słowu.

Tak więc bardziej się skłaniam ku interpretacji inflacji w wykonaniu BLS/GUS/Billion Prices Project, niż Williamsa (Shadowstats), czy, jeszcze bardziej zawodnym, własnym obserwacjom.

PS. Z danych o benzynie, które przytaczasz, wynika inflacja 6,3% rocznie (od 01.01.2004). Circa about wydaje mi się trafione, może trochę zawyżone :)

Karol pisze...

OK 6,3% to mogę się zgodzić, bo jak słyszę 2-3% to uważam, że ktoś ze mnie barana robi.

I wracając do tematu nieruchomości, czyli jak przez 6 lat cena nieruchomości wzrosła o 50% to możemy uznać przy inflacji 6,3% że cena pozostała bez zmian :P

A że zarobki nie nadążyły ? aaaa to jest inna bajka.

panika2008 pisze...

Karol, średnia płaca obecnie wynosi ok. 3400, w 2004 - 2290, także i tutaj jest prawie równo 50% wzrostu :) (obydwie kwoty brutto). Ja jednak ciągle upieram się, że inflacja nie wyniosła przez 6 lat 50%, i że: pensje realne wzrosły; wartość realna paliw wzrosła; wartość realna nieruchomości spadła.

Anonimowy pisze...

Karol verus panika
Z sporze tym wygrywa bezapelacyjnie... Karol.
Inflacja na koszyku podstawowym jest grubo ponad 5 procent ( skłaniałbym się do 15-20 - co do całości koszyka podstawowego, którego większość składników została wymieniona w postach powyżej ). Po drugie - za moment kolejna fala emigracji do Niemiec - to tam młodzi Polacy będą mieszkać i konsumować - czyli polska "gospodarka" się znowu skurczy. I za dwa lata skończą się fundusze unijne dla Polski - oczywiście pod warunkiem, iż UE potrwa jeszcze dwa lata. A jak się skończą fundusze - znikną też miejsca pracy, które one generowały. Wpłynie to oczywiści na potencjalny popyt na kredyt. I tak dalej i tak dalej.

Anonimowy pisze...

O... Panika...
Skoro podałeś średnią płacę w 2004 ( 2290,- ) to teraz pora na cenę m2 w 2004 r.... No ???
Nie było to koło 2000-2600 zł/m2 ( różnie w różnych lokalizacjach - stąd widełki ). Czyli - średnia pensja była ca równa cenie m2.
Obecnie zaś ? Obecnie jest banieczka - a im dłużej będzie trwała, tym do coraz większej grupy ludzi w Polsce dotrze świadomość, iż wcale nie trzeba kupować... Najem jest rozsądniejszą opcją w dzisiejszych czasach ( polecam zresztą przemyślenia Petera Schiffa - ładnie rozpracował temat kupno/najem ).

panika2008 pisze...

Anonim, w Warszawie średnia cena na początku 2004 wynosiła prawie pln/m2, teraz jakieś 7800-8200 w zależności kogo pytać. Wzrost owszem, prawie dwukrotny. Fakt, źle się wyraziłem wrzucając do tego samego worka nieruchomości i dochody; nieruchomości urosły znacznie bardziej i jest to oczywiście efekt bańki (o czym zresztą daaaawno temu pisałem do znudzenia); tymniemniej, zauważmy, że aby przywrócić relacje z 2004 - powiedzmy że zdrowe - cen do zarobków, wystarczy, że nieruchomości spadną o 25% od aktualnego poziomu - to jest niewiele więcej, niż już spadły od szczytu bańki. Czy to wygląda na armagedon i rozdawanie mieszkań za półdarmo? No chyba nie bardzo...

panika2008 pisze...
Ten komentarz został usunięty przez autora.
panika2008 pisze...

Grrrr, miało być "średnia cena na początku 2004 wynosiła prawie 4200 pln/m2" - i mowa jest o cenach transakcyjnych, obecne 7800-8200 też wg cen transakcyjnych.

Anonimowy pisze...

W Warszawie te 4200 może i było ( ja nie Warszawiak i piszę o realiach miejscowych - stąd te 2000-2600 ). Nie zmienia to - co przyznałeś - samej relacji. Kiedyś ( przed banieczką ) było pensja za m2 - obecnie 2 pensje za m2 ( tak pi razy oko ). A co do Armagedonu... Cóż paniko, nie zauważ pewnego faktu - "owa mityczna średnia krajowa" dla większości Polaków jest nieosiągalna. Ci zaś, którzy ją osiągali - już kupili. Oczywiście są tacy, którzy mogą kupić - ale nie widzą w takim kupnie żadnego interesu.

Anonimowy pisze...

Aj, bym zapomniał - paniko to nie będzie "rozdawanie" za "półdarmo" - to właśnie będzie dostosowanie cen do rynku, na jakim funkcjonują rodzimy deweloperzy - i do możliwosci finansowych populacji ( o czym pisałem wcześniej ).

panika2008 pisze...

Anonimowy, "owa mityczna średnia krajowa" dla większości Polaków jest nieosiągalna, tak samo w 2010, jak w 2004. Stosunek średniej do mediany w Polsce jest od lat (zaskakująco) stały i wynosi ok. 1,16-1,17.

Możliwości populacji jako całości nie mają znaczenia. Ważna jest garstka, która ma gotówkę i/lub zdolność kredytową. Ona wystarczy do utrzymania cen w kraju o dość niskim stosunku dostępnych lokali do populacji oraz małych obrotach.

Anonimowy pisze...

Ja jednak myślę, że nie masz racji - obecnie jest "nadprodukcja" mieszkań i domów. Ale - pożyjemy, zobaczymy kto miał rację.

Anonimowy pisze...

we włoszech (RZYM ) potrzeba 4 średnie pensje na 1 m2 mieszkania a w dobrych dzielnicach 6~7 a w luksusowych z 10 to zamało .Włosi narzekaja ale nadal kupują z kredytem na 30 lat więc o czym mowa!!!

iw pisze...

Hej, zabrzmiało tak, jakby drobny ciułacz, któremu uda się zarobić na małe mieszkanko, powinien lepiej tę kasę przehulać lub przepić, bo to gówniana inwestycja i szkoda w ogóle zawracać sobie nią głowę.
A nic dobrego go i tak z tej inwestycji nie czeka.
W moim mieście raczej nie wynajmiesz mieszkania dwupokojowego taniej niż za ok. 1000 zł plus koszty mediów.
Kawalerki w wynajmie chodzą za 500-800 zł plus media albo drożej.

A czy może masz jakieś bardziej optymistyczne pomysły? :)
Zbudować sobie od razu domek? A co jeśli nie ma się gdzie?
Jestem u Ciebie pierwszy raz, poczytam sobie jeszcze :)
pozdrawiam serdecznie!

Maczeta Ockhama pisze...

@ Iw
Mam całkiem sporo optymistycznych pomysłów, ale oceniam je zwykle własnym rozsądkiem- a nie przymusem społecznym. Z tego, że nieruchomości zabudowane w Polsce są bardzo złym pomysłem, nie znaczy, że nie ma dobrych. Jak ktoś jest przez jakieś życiowe okoliczności zmuszony do zakupu mieszkania dla siebie- to zaciska się zęby i przepłaca- pisałem w sensie rentowności inwestycji. A najprostsza zasada- iść przeciwko modzie.
Też pozdrawiam i zapraszam do dalszej lektury

Anonimowy pisze...

Czy w rozwazaniach na temat cen nieruchomosci nalezy brac rowniez zdolnosc nabywcza emigrantow? Jak uwazacie? Osobiscie jestem zdania ze ceny w najwiekszych miastach moga nie spasc tak bardzo jak na prowincji (mniejszej lub wiekszej) z racji tego ze duzo osob wracajacych do Polski moze chciec osiasc w ktoryms z duzych osrodkow..

Anonimowy pisze...

Dobrze powiedziane "osiąść" - na mieliźnie. Chyba, że znajdą w Polsce pracę.

prk7 nieruchomości pisze...

Z tymi cenami wynajmu to bywa różnie. Wszystko zależy od standardu wykończenia. Wydaje mi się, że czasem warto zainwestować w mieszkanie, żeby potem wynająć je po atrakcyjnej cenie.

Maczeta Ockhama pisze...

Oczywiście, że jak to z niepowtarzalnymi rzeczami zawsze bywa różnie. Ale wypłacalny najemca to mocno deficytowy towar na dzisiejszym rynku. Ja akurat takim jestem i czynsz jaki płacę pozwoli właścicielom na 25-letnią stopę zwrotu przy dzisiejszej wartości... Czynsz jest oczywiście zależny od siły nabywczej przeciętnego najemcy i jest w miarę realny- więc obecna cena tego mieszkania jest co najmniej trzykrotnie zawyżona